土地に対する課税のしくみ

固定資産評価基準によって、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法によりその土地の評価を行います。

地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

• 宅地とは、建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地をいう。
• 田とは、農耕地で用水を利用して耕作する土地をいう。
• 畑とは、農耕地で用水を利用しないで耕作する土地をいう。

（注）農地とは、耕作の用に供される土地をいい、肥培管理を行って農作物を栽培する土地をいう。

• 鉱泉地とは、鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地をいう。
• 池沼とは、かんがい用水でない水の貯留池をいう。
• 山林とは、耕作の方法によらないで竹木の生育する土地をいう。
• 牧場とは、家畜を放牧する土地をいう。
• 原野とは、耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地をいう。
• 雑種地とは、以上のいずれにも該当しない土地で、運動場、駐車場、鉄軌道用地、ゴルフ場などをいう。

• 宅地（市街地宅地評価法の場合）の評価方法

1. 商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮して更に区分
2. 標準宅地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
3. 主要な街路の路線価の付設
4. その他の街路の路線価の付設
5. 各筆の評価

※平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。

※標準宅地
標準宅地とは、市町村内の地域ごとに、その主要な街路に接した標準的な宅地をいいます。

※路線価
路線価とは、市街地などにおいて街路に付けられた価格のことであり、具体的には、街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
主要な街路の路線価は、標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の街路の路線価は、この主要な街路の路線価を基にして幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。宅地の価格（評価額）は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求められます。

状況の類似する地区ごとに、標準宅地を選定し、その適正な時価（地価公示価格等の7割を目途）に比準して、各筆を評価します。

状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した価格）に比準して各筆を評価します。
ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

※課税上の面積（地積）は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価がすべて公開されています。
また、標準宅地の所在についても公開されています。

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。

一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地には、次の二つがあります。

1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の全部（ただし家屋の床面積の10倍まで）
2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の面積（ただし家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

　
　
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間（長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間）に限り、住宅用地として取り扱われます。
　
　
特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据置、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
平成24年度から平成26年度までの負担調整措置については、引き続き平成23年度までの負担調整措置に基づき負担の均衡化を進めることを基本方針としつつ、併せて合理性が低下した特例措置の見直しとして、住宅用地の据置特例が平成25年度までの経過措置が講じられたうえで、平成26年度から廃止されました。
「負担水準」とは、個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の算式によって求められます。

負担水準＝前年度課税標準額÷新評価額（×住宅用地特例率（3分の1又は6分の1））

• 固定資産税額は、次のとおり求められます。

課税標準額（価格×70％）×税率＝税額
※「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」といいます。）のことをいいます。

• ただし、今年度の価格の70％と比べて前年度の課税標準額が下記の場合の土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。

（1）前年度課税標準額が今年度の価格の60％以上70％以下の場合
　　⇒前年度課税標準額と同額に据え置きます。
（2）前年度課税標準額が今年度の価格の60％未満の場合
　　⇒前年度課税標準額＋今年度の価格×5％
　　※ただし（2）で計算した額が、今年度の価格の60％を上回る場合は今年度の価格の60％、今年度の価格の20％を下回る場合は今年度の価格の20％が今年度の課税標準額となります。
（3）前年度課税標準額が今年度の価格の70％を超える場合
　　⇒今年度の価格の70％

• 固定資産税額は、次のとおり求められます。

課税標準額（価格×6分の1又は※3分の1）×税率＝税額
（※200平方メートル以下の小規模住宅用地は6分の1、200平方メートルを超える一般住宅用地は3分の1となります。）

• ただし、今年度の価格に6分の1又は3分の1を乗じた額（＝本来の課税標準額）が以下の額を超える場合には、以下の額が今年度の課税標準額となります。

前年度課税標準額＋本来の課税標準額×5％
（ただし、上記により計算した額が、本来の課税標準額の20％を下回る場合には、本来の課税標準額の20％が今年度の課税標準額となります。）

農地は、一般農地と市街化区域農地とに区分され、それぞれ評価及び課税（税負担の調整措置など）について、異なる仕組みが採られています。
また、市街化区域農地は、一般の市街化区域農地と三大都市圏の特定市の市街化区域農地（特定市街化区域農地）とに区分されています。

一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。

今年度の課税標準額＝前年度課税標準額×負担調整率

市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
したがって、市街化区域内にある農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば、一般農地になります。

一般の市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については、原則として、評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置については一般農地と同様とされます。

三大都市圏の特定市※にある市街化区域農地（特定市街化区域農地）は、原則として評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となります。

※「三大都市圏の特定市」とは、東京都の特別区、三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）にある政令指定都市及び既成市街地、近郊整備地帯などに所在する市をいい、狭山市もこれにあたります。

• 固定資産税額は、次のとおり求められます。

課税標準額（価格×3分の1）×税率＝税額

• ただし、今年度の価格に3分の1を乗じた額（＝本来の課税標準額）が以下の額を超える場合には、以下の額が今年度の課税標準額となります。

前年度課税標準額＋本来の課税標準額×5％
（ただし、上記により計算した額が、本来の課税標準額の20％を下回る場合には、本来の課税標準額の20％が今年度の課税標準額となります。）
また、新たに特定市街化区域農地となり、課税の適正化措置の対象となったものについては上記に代わって、次の式により算出します。

課税標準額（価格×3分の1×次の表に掲げる率）×税率＝税額

山林・その他の地目については、次の（1）又は（2）のうちいずれか低い額になります。
（1）今年度の価格（＝本来の課税標準額）×税率＝税額
（2）（前年度の課税標準額＋本来の課税標準額×5％）×税率＝税額
（ただし、（2）により算定した額が本来の課税標準額×20％×税率を下回る場合は、本来の課税標準額×20％×税率となります。）

ただし、宅地、農地のうちに介在する山林及び市街地近郊の山林で、当該山林の近傍の宅地、農地等との評価の均衡上、一般の山林の評価方法によって評価することが適当でないと認められるもの（これを「介在山林」といいます。）については、当該山林の付近の宅地、農地等の価額に比準してその価額を求めます。
この介在山林のうち宅地並み評価の土地及びその他の地目のうち宅地並み評価の土地については、商業地等の宅地と同様の税負担の調整措置が適用されます。
また、山林を分譲地のように分筆し、伐採・抜根を行った場合、山林以外の地目(雑種地などの現況地目)で評価することとなります。